如何在郑州捡到降价30%的二手房?
发布时间:2019-08-15 08 来源: 互联网 浏览量:205

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捡漏淘笋是个全套技术活!

有户型笋、有小区笋、有片区笋最后还有杠杆笋。

如果你能集齐这四笋,或者三笋,基本上就可以召唤神龙了。

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在《 盘点郑州降价楼盘,最高直降5000元/㎡?》我们对郑州楼市有一个基本判断:接下来三个月会是淘二手房的好时机!


那么怎么才能买到合适的二手房呢?


那我们需要对目前郑州二手房市场有一个基本判断。用什么判断呢?


在今年3月和9月,我同时对9套二手房进行了价格测试,以此来测试二手房市场的真实温度和成交行情。


从上表中,我们直观得可以看到以下3点:


1、市场确实凉了。带看量锐减,特别是160㎡以上的大户型,基本是3月底的3分之一。但是当价格下调5%,带看量就能上去10%+。

2、挂牌价下调的趋势明显,普遍有3-8%,

3、我们也会发现约谈率相对是提高的,说明目前在市场上看房的以刚需准客为主。


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我一直旗帜鲜明的表达现在是买二手房的时机。


但,目前同样也是坑最多的时候。


我们说二手房市场最大得特点就是信息不透明以及信息的垄断性,这让普通人暴击成为了可能,但同样因此,也是普通人被坑的最惨可能。


特别是现在。


如果你现在是买家,你可能遭遇以下三种情况:


第一, 专卖房源。


比如A房东有一套房,他对外承诺一周内按照报价成交,额外奖励中介5000红包,那这个时候,所有的中介都会推这一套房源,这一套房源大概率是品相不错,价格一定是同类户型中最高的。你说他能不能卖出去呢?


能,还非常快。


当所有的中介都在推一套房源,一方面客户选择面被局限,另一方面潜在购买客户增多,两者叠加总会很快找到客户的。


第二、特价房源。


比如房东B,想要出手一套房源那么三个月前,他高于市场价10万挂出,一个月后,下调挂牌价5万,第二个月,再次下调3万,第三个月再次下调2万。


这个过程中,房东B是不用说什么的。会有一群中介推售这一套房源。


原因如下:


1、 房东频频调价,代表房东卖房意愿强烈,他们觉得价格好谈,成交几率大。

2、 房东连调3次,他们认为房东已经是底价了,在对客户推荐房源时,有更强有力的说辞;


中介有没有可能知道这其中的缘由呢?大概率是不知道的。多数中介从业时间短,流动性大,他们对所在片区的认知或许还没你高,他们的优势仅是房源看的比较多而已。但他们对真实的成交价并不敏感。


他们仅是看到了表面的价格下调,当然,也不排除有明白的。


你会说,我可以对比历史成交价格呀,这些小把戏骗不到我。


当然,你是可以识破这些小把戏的。


但是需要有三个前提:


1、 要对这个片区足够熟悉,你才能知道这个价格究竟是合理报价还是低于或高于市场价值的报价;

2、 买房不是自住。


只有不自住的情况下,你才能正确的判断价格。如果你自住,当你面对一套职业炒家的凤变冰房源的时候,你很容易心动。相信我,他们就是干这个的,普通人很难不心动。


当然,如果你买房就是自住怎么办?我不投资,最多兼顾升值即可。


那该怎样买呢?就买你喜欢吧。


3、 无论是专卖还是特价房源一般都是几个中介甚至几个门店同时在推,如果遇到这种房源,你是避开呢?还是去看看呢?


一定要去看看,一是为了验证你的判断,另一个更有利于你找到合适的房源,看了这两套才有机会看别的。


第三、特价新房


除了上面两种房源,现在最可坑的还有中介给你推荐的新房。我一点不夸张的说99%都是深浅不同的坑。


特别是现在二手房市场很凉,看房的还没有房东多,这种情况下,中介开始自救。那就是分销新房。新房以提成高,销售简单便捷被广大中介推崇喜爱,所以当中介带你看了几套房之后,甚至没有带你看一套房就会想你推荐“适合你的新房”。


这些新房通常具备以下特征:公寓或洋房、远郊、单价低、分期。


请记住一定要远离,不解释!



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如果你能避开以上三种房源,你怎样才能买到降价30%房源!


在回答这个问题之前,我们先举个例子:


同一个小区,A、B两套房源,A房源不临路、无遮挡、楼层好;B房源,临路、有遮挡,楼层差。从投资回报率的角度该选哪一个?


这个问题看似简单,但其实很复杂。


单纯的算投资回报率,我们一般的主要看折价,20%以上的折价优先考虑B房源,否则A房源,但绝大多数情况下都不存在20%以上的折价。有时候我们甚至都不问二者价差,直接建议A。


但以上分析是片面的。我们举一个刚刚发生的小例子:


天下城曾出过两套小户型,面积都是68㎡左右。在三月份他们的报价都是180万。  

       

 9月份,我关注到有两套68㎡的房源在卖,报价都是175万。


 实地看过:A房源,位置好,环境好,楼层好;B房源,靠马路,噪音大,顶楼。


约房东面谈,都说出差在外地,一周后,那套楼层好的,报价调整为180万。


后来中介说,房东测试价格,因为看的人多,临时调价。


B房源价格未变,中介说B房源价格可再谈。


我举例是为说明,在市场热的时候,房源的缺陷是容易被掩盖的,折价小。


但在市场冷的时候,交易冷清了,购房者主要是自住,对房源的缺陷会被放大。


以下是重点了:


这个时候最难卖出的就是这种有各种缺陷的房源,也正是他们出笋的好时候。因为此刻的他们遭遇这三重压力:


1、 自身缺陷;

2、 楼市传统淡季;

3、 楼市政策重压,牛市末,市场凉。


特别是最后一击压力,此刻想要卖出此类房源,千难万难,不打九折,简直是没天理;想要快速成交还要再打0.5或者一折,八折是底线了,基本上也很难遇到的。除非房东着急用钱,三天内必须拿钱的这种,基本上才有可能7折。


但是那些没什么缺陷,品质优良的房源依然坚挺,想要捡笋,谈何容易?


九折就是这类房东的心理底线了。


且越是这个时候,盯此类房源的人越多,因为市场行情不好,大家不用抢了,慢慢挑了,你觉得大家是挑好的还是挑差的?


肯定是好的。这类房源稍微有点风吹草动,中介比看房的还兴奋,迅速将消息传播出去,立马带看量就上去了,房东一看,妈呀,亏了!


有些房东干脆就调价了,有的呢开始惜售,价格不好谈。


所以,在这个时候盯好的房源和小区的人反而比市场行情热的时候人更多,客户更准。


所有我们的原则是:


是时候看看那些有缺陷的房子了。就是因为他们有缺陷,所以此时的他们几乎丧失的流动性,以及价格保卫能力。


这个时候你在这些歪瓜裂枣里面划拉划拉,说不定就能找到被低估的标的物,静待下一轮牛市卖出。


当然不排除着急用钱的,打七折,但需全款,这就是一道鸿沟,一道天堑。


那可不可以全款呢?非常可以。


90%的七折笋盘都是你认为“歪瓜裂枣”,剩下的10%需要全款。

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关于10%全款7折笋,拼的是运气+实力,我们就不多说什么了。


对于90%的缺陷7折笋,很多人会质疑。


你一定要明白,房子不是单纯的房子本身,所以你看到的价格,不是实际价格。


比如你买一瓶水,它就是一瓶水的价格;但你买一个房子,价格里面潜在隐含无数条件:


1.面积

2.位置

3.房屋品质

4.配套和周围环境


你看到房子拥有的所有东西都是商品,背地里标好了价格。


除了这些商品,还有房子的税费以及交易成本博弈,比如首付比例、付款周期、贷款方式、交易配合程度等等。


这些歪瓜裂枣在正常市场下还要打一折,在同时具备行情冷、房东急用钱的情况下,极大可能打七折。绝对少的竞争对手+机会优势+贷足+价格套利,对那些手里没什么钱,还非常想买房投资的人来说,是一种选择。


有人说,你这不是坑人吗?万一没有下一轮呢?我岂不是接盘侠?


我想说,你买的打七折的房子,你怕什么?再跌就跌破成本价了,已经跌无可跌了。


现在担心的应该是那些牛市末,市场价接盘的购房者,此刻是他们最肉疼的时候。


但,我们还是不得不说,买房经验不丰富的小白要谨慎选择,现在也是坑最多的时候。


那你说,我确实搞不懂这些,也确实没有时间,但你还想再买两套或者多套,请关注米宅推出的房产投资管家服务从资产配置方案、匹配房源、下定成交、融资信贷再到交易代办一站式服务。

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